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すでにご自身で土地を所有されている方にとって、その土地にアパートを建てるなどの不動産活用は、将来に向けた大切な決断となります。不動産取引は人生において非常に大きな投資であり、動く金額も高額になります。そのため、多くの方が「どんな税金が」「いつ」「いくらかかるのか」について不安を抱かれることでしょう。予期せぬ出費や損を防ぐためには、不動産に関する税金の全体像を体系的に理解しておくことが不可欠です。
不動産にかかる税金は、大きく分けて「取得時（アパートの建築や相続など）」「保有・居住時」「売却時」という3つのライフイベント（時間軸）ごとに発生します。単なる税率の知識だけでなく、「どのような軽減措置があるのか」「申告手続きはどうすればいいのか」をあらかじめ知っておくことで、ご自身のライフプランに合わせた適切な節税対策や資金計画を立てることが可能になります。
本記事では、不動産取引に伴う各種税金の仕組みを時系列に沿ってわかりやすく解説します。予期せぬ出費を防ぎ、将来の安定した賃貸住宅経営や不動産活用にお役立てください。
【目次】
まずは、不動産に関わる税金がどのタイミングで発生するのか、全体の流れを把握しましょう。以下の表は、ライフイベントごとに発生する主な税金をまとめたものです。
ライフ イベント | 主な行動・状況 | 発生する主な税金 |
取得時 | 所有地にアパートを建てる、不動産の相続、親族・知人からの贈与など | 不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税、相続税、贈与税など |
保有時 | 戸建住宅に居住する、賃貸住宅経営などで貸し出すなど | 固定資産税、都市計画税、所得税・住民税（家賃収入がある場合）など |
売却時 | 資産の組み替え等で不動産を売却する、利益が出るなど | 譲渡所得税（所得税・住民税）、印紙税、登録免許税など |
このように、不動産はその状態が変化するたびに何らかの税金が関わってきます。次の章から、それぞれのタイミングでかかる税金の詳細を見ていきましょう。
不動産を取得、あるいは建物を新たに建築する際には、様々な税金や諸経費が発生します。土地を所有されている方がアパートを建てる場合や、親族から相続する場合など、状況によって関わってくる税金が異なります。
ご所有の土地にアパートや賃貸併用住宅を建てる際、建物の建築価格以外に「諸経費」としてさまざまな税金や手数料が発生します。事業計画を立てる段階で、これらの費用をしっかりと見込んでおくことが重要です。
アパートを建てる際の資金計画において、自己資金は建物価格に対し20〜30％程度・・・事情により違うのであくまで目安と考えましょう。無理のない借入計画と諸経費の把握が、安定したアパート経営の第一歩となります。
親が亡くなり、実家や賃貸住宅物件などの不動産を相続する場合、新築時とは異なる税金が発生します。
生前に不動産を無償で譲り受ける場合は、「贈与」という扱いになります。
不動産は、建物を建てた後も所有し続けている間、毎年かかり続ける税金があります。これらの税金の仕組みを理解し、適切に管理することが安定した賃貸住宅経営に繋がります。
毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して、市町村から課されるのが「固定資産税」と「都市計画税」です。
これらの税金には、所有者の負担を軽くするための「住宅用地の特例」という軽減措置があります。例えば、建物の敷地として利用されている土地（200㎡以下の小規模住宅用地）の場合、固定資産税の評価額が1/6に、都市計画税の評価額が1/3にまで減額されます。
更地のままで放置するとこの特例が受けられず税金が高くなるため、すでに土地を所有している方がアパート等の建物を建てることは、土地の税負担を大幅に抑える上で非常に有効な手段となります。
用地区分 | 対象となる面積 | 固定資産税の 軽減率 | 都市計画税の 軽減率 |
小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡ までの部分 | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
一般住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡ を超える部分 | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
賃貸住宅物件の場合、戸数分の面積（戸数 × 200㎡）まで「小規模住宅用地」として扱われるため、土地の面積が広い場合はアパートを建てることで高い節税効果を得やすくなります。
ご所有の土地にアパートを建てて貸し出したり、賃貸併用住宅で家賃収入を得たりする場合、その利益（不動産所得）に対して所得税と住民税がかかります。
ただし、家賃収入の全額にそのまま税金がかかるわけではありません。建物の建築費などを耐用年数に分けて経費にできる「減価償却費」や、借入金の支払利息（ローン利息）、賃貸管理会社への委託手数料、修繕費などを「必要経費」として差し引くことができます。
実際の現金の支出を伴わない減価償却費を計上することで、会計上の不動産所得を赤字にし、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）する仕組みを利用すれば、全体の所得税や住民税を節税する効果を得ることも可能です。
アパート経営の安定的な利回りは概ね5％前後（立地等さまざまな条件により幅があります）と言われますが、利回りにはいくつかの計算式があり、状況に応じて使い分ける必要があります。
実質利回りには固定資産税などの「税金」も経費として含まれるため、手元に残る資金をより現実的に把握する指標となります。
また、借入金を利用してアパートを建てる場合、ローン返済の安全性を測るために以下の指標も重要です。
DSCR（借入金償還余裕率）が1.0を下回ると、家賃収入だけでローンの返済や経費を賄えず、持ち出しが発生している状態を意味します。税金の支払いや将来の修繕費に備えるためにも、余裕を持った事業計画を立てることが求められます。
ライフスタイルの変化により、資産の組み替え等で不動産を手放す時にも税金が関わってきます。
不動産を売却した金額から、取得時の建築価格や仲介手数料などの諸経費を差し引いて「利益（譲渡益）」が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。逆に、利益が出なかった場合はかかりません。
この税金で重要なのは、「所有期間」によって税率が大きく変わる点です。
区分 | 所有期間 | 税率の目安 |
短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39% |
長期譲渡所得 | 5年超 | 約20% |
※所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。
売却のタイミングを少し待つだけで税額が半分近くになるケースもあるため、売却時期の見極めは極めて重要です。
譲渡所得税の他、売却取引の際には以下の税金が発生します。
不動産の税金には、知っているだけで大きな金額を節約できる特例や控除が数多く用意されています。代表的なものを紹介します。
一定の要件を満たす建物を新築した場合、不動産取得税が大幅に軽減されます。新築住宅の場合は課税標準額から1,200万円（認定長期優良住宅等は最大1,300万円）が控除されます。
令和8年度の税制改正により、この不動産取得税の減額措置の適用期限は令和13年（2031年）3月31日まで延長されました。さらに注目すべきポイントは、適用条件となる床面積要件の変更です。令和8年4月1日以降の取得については、下限が緩和されて「40㎡以上240㎡以下」となりました（従来は50㎡以上）。これにより、単身者向けのコンパクトな間取りを取り入れたアパート建築などでも、軽減措置を活用しやすくなるというアイデアが広がります。
この軽減措置を受けるには都道府県の税事務所への「申告」が必要ですが、もし申告を忘れて納税してしまった場合でも、取得から一定期間内（原則5年以内）であれば還付請求を行うことで払いすぎた税金を取り戻すことができます。
ご自宅部分を含む戸建住宅や賃貸併用住宅をご自身の住宅ローンを利用して新築・取得した場合、一定の要件を満たすと、年末のローン残高の一定割合が所得税や住民税から長期間控除される「住宅ローン控除」が利用できる場合があります。
建物の省エネ性能（ZEH水準省エネ住宅、長期優良住宅など）が高いほど、借入限度額の枠が大きく設定され、より多くの控除を受けられる仕組みになっています。初年度は確定申告が必要ですので、忘れずに手続きを行いましょう。
ご自身の居住用財産（マイホーム）を売却した際、所有期間に関係なく、譲渡益から最大3,000万円を控除できる強力な特例があります。これを利用すれば、売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税は実質ゼロになります。
ただし、注意すべき点もあります。令和6年以降、相続した空き家を売却する際の特例において、相続人が3人以上いる場合は控除額が2,000万円に縮小されています。
また、ご自身の住み替えの場合、この3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は併用できないケースがあります。
どちらの制度を利用するのがご自身のライフプランにおいて有利になるか、事前のシミュレーションが不可欠です。
不動産に関わる税金は、「取得時」「保有時」「売却時」とライフイベントが進むごとに形を変えて発生します。税金の仕組みは複雑ですが、「住宅用地の特例」や「不動産取得税の軽減措置」、「マイホーム売却時の3,000万円特別控除」といった制度を正しく理解し活用することで、予期せぬ出費を防ぎ、手元に残る資金を適切にすることができます。
税制改正によって控除の要件や対象面積が変更されることも多いため、ご自身のライフプランに合わせてアパート経営での家賃収入確保や、住み替え・相続を見据えた対策を行う際は、常に最新の情報を収集することが大切です。
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